Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Топ-8 вопросов о правах детей в сделках с жильем. Разъяснения Росреестра». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном
«Разрешение органов опеки и попечительства требуется для того, чтобы соблюсти интересы ребенка и не допустить нарушения его законных прав», — объясняет Марина Светлицкая.
Не получив такового, родитель на законных основаниях не сможет распоряжаться имуществом, которое полностью или частично принадлежит несовершеннолетним. Под запрет попадают следующие виды сделок с недвижимостью:
- сдача внаем или в аренду;
- передача в безвозмездное пользование;
- использование в качестве залога;
- обмен и дарение;
- раздел имущества несовершеннолетнего и деление его на доли;
- иные сделки, результатом которых станет уменьшение стоимости недвижимости, принадлежащей ребенку.
Для совершения любого из перечисленных действий потребуется одобрение органов опеки. Ждать долго не придется — согласно действующему законодательству, решение (положительное или отрицательное) должно быть выдано в письменном виде не позднее чем через 15 дней с момента подачи соответствующего обращения.
Получить разрешение опеки на продажу квартиры через госуслуги не получится, придется лично обратиться в местное управление опеки и попечительства.
Многих интересует вопрос, сколько действует подобное разрешение. Марина Светлицкая рассказывает, что конкретный период законодательством не предусмотрен, тем не менее чиновники вправе указать срок, в который должна пройти сделка. По его истечении нужно будет обращаться за разрешением повторно.
Если же таковой не установлен, то одобрение опеки будет иметь бессрочное действие.
По словам нашего эксперта, в каждом отдельно взятом субъекте Российской Федерации существует свой перечень документов, которые необходимо будет предоставить в органы опеки для получения разрешения на проведение сделки. Вне зависимости от региона заявителей в обязательном порядке попросят предоставить следующие сведения:
- общая информация о сделке (какой объект планируется продать, каковы условия продажи);
- куда планируется потратить деньги, вырученные от продажи доли, принадлежащей ребенку;
- что предполагается приобрести взамен.
Кроме того, необходимо будет предоставить:
- Свидетельство о рождении или паспорт, если таковой имеется.
- Заявление.
- Паспорта родителей.
- Документы, подтверждающие права собственности (для обоих объектов недвижимости).
- Технические или кадастровые паспорта на оба объекта. Будьте также готовы предоставить по требованию справки из БТИ, а также экспликации и копии поэтажных планов.
- Отчет об оценке с указанием рыночной стоимости обоих объектов.
- Документы жилищного учета.
- Реквизиты счета, оформленного на имя несовершеннолетнего, когда предполагается, что доля будет заменена денежной суммой.
- Может потребоваться личное присутствие ребенка старше 14 лет.
«Обращаясь за разрешением, нужно понимать, что вердикт не всегда будет положительным, — предупреждает Марина Светлицкая. — Однако отрицательное решение всегда должно иметь под собой веские основания. При этом как разрешение, так и отказ подлежат обжалованию в суде».
Что может служить причиной для отказа:
- Планируется приобретение недвижимости в недостроенном объекте со всеми вытекающими рисками.
- Ребенку предполагается выделить долю в ипотечной квартире. Зачастую органы опеки не любят такой вариант, поскольку вплоть до момента полного погашения ипотечного кредита недвижимость полностью принадлежит банку. Если родители окажутся не в состоянии гасить ежемесячные платежи, дети могут остаться без крыши над головой. К тому же финансовые организации неохотно идут на выделение долей на несовершеннолетнего, поскольку такой объект будет сложно пустить с молотка, если взрослые не смогут платить.
- Нет согласия матери или отца, если они живы, не числятся без вести пропавшими и не были ограничены в родительских правах.
- Несовершеннолетнему сособственнику выделяют долю по договору дарения, но при этом не кладут на его счет сумму, эквивалентную стоимости проданной доли.
- У родителей нет участка земли под строительство дома.
- Продаваемый и покупаемый объекты существенно отличаются по цене.
- Потенциальная квартира признается непригодной для проживания или значительно хуже нынешнего жилья.
- Метраж нового помещения меньше учетной нормативной площади.
«Такие сделки не так сложны, как может показаться на первый взгляд, — обнадеживает наш эксперт. — Главное — подстраховаться и получить как можно больше информации о приобретаемом объекте недвижимости».
1. Прежде всего, важно поинтересоваться историей будущего приобретения, тщательно ознакомиться с документами и убедиться в наличии разрешения от органов опеки, а также узнать условия, на которых оно выдано.
2. Необходимо получить подтверждение того, что ребенок не будет обделен в правах, ему будет предоставлена равнозначная замена. В некоторых ситуациях органы опеки идут на то, чтобы разрешить перевести деньги, эквивалентные стоимости доли, на детский счет, но гораздо чаще требуется покупка равноценной доли.
Юрист рассказала о сложностях при продаже жилья, которым владеют дети
Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком (не собственником) доставляет намного меньше хлопот. Но проблемы все равно могут возникнуть.
Дело все в том, что на момент оформления сделки по продаже недвижимости, в ней не должны быть прописаны дети. И вся сложность заключается в том, что несовершеннолетних сначала придется перерегистрировать. Только после этого удастся без труда продать квартиру. Никакого разрешения от опеки не потребуется.
Конечно же, существует и ряд исключений из установленных правил. Но они распространяются только на ситуации, в которых идет речь о продаже квартиры при наличии несовершеннолетних детей-собственников.
Смысл в том, что обращаться в опеку не всегда обязательно. В исключительных случаях можно обойтись без него.
Когда именно? Например, если:
- семья переезжает в другой город на ПМЖ;
- осуществляется эмиграция;
- приобретается жилье в новостройке.
В этих ситуациях обращаться в опеку за разрешением проведения операций с недвижимостью нет необходимости. Но рекомендуется заручиться поддержкой данной службы. В частности, если собственники решили продавать жилье своими силами без помощи посредников.
Итак, далее мы рассмотрим пошаговую продажу квартиры. Инструкция поможет не запутаться в том или ином случае. Затем мы рассмотрим пункты более подробно. Алгоритм действий при заключении сделки по жилью выглядит следующим образом:
- Подготовить жилье к продаже. Желательно сделать косметический ремонт и уборку.
- Обратиться в опеку за разрешением установленной формы.
- Подготовить пакет бумаг для дальнейшего проведения операции.
- Дать объявление и подыскать покупателей.
- Показать жилье и договориться о цене с клиентом.
- Произвести выписку зарегистрированных ранее жильцов из квартиры. Сделать это рекомендуется заранее, до сбора документов.
- Составить договор.
- Заключить соответствующее соглашение. Например, у нотариуса или в агентстве недвижимости.
- Получить деньги в оговоренные сроки и выдать покупателю расписку установленной формы.
- Составить акт приемки-передачи жилья.
- Обратиться в Росреестр для проведения перерегистрации прав собственности.
Продажа приватизированной квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками крайне редко проводится точно также, как и в случае, когда жильем владеют совершеннолетние. О чем идет речь?
Дело все в том, что несовершеннолетние иногда могут быть полностью дееспособными. Лишь в этом случае операция проводится без обращения к органам опеки (если не учитывать ранее перечисленные обстоятельства).
Когда ребенок признается дееспособным в полной мере? К примеру:
- после вступления в брак;
- при получении эмансипации (с 16 лет).
Как мы уже говорили, это крайне редкие варианты развития событий. Но, если они встретились гражданину, можно не беспокоиться за куплю-продажу жилья. Она проводится по общепринятым правилам, где участниками процедуры являются только совершеннолетние.
Кроме того, дети после 14 лет могут сами участвовать в операции. До этого момента за несовершеннолетних решения относительно распоряжения имуществом принимают родители. И, как было подчеркнуто ранее, только при участии органов опеки.
В случае, если несовершеннолетний является собственником, либо одним из собственников (то есть имеет долю в ней), продажа квартиры осуществляется только с согласия органа опеки и попечительства. При даче согласия орган опеки проверит, не ущемляются ли права ребенка.
Прежде, чем оформлять сделку по продаже квартиры, продавец должен обратиться в орган опеки по месту проживания:
- Собрать необходимый пакет документов для обращения в ведомство. В каждом населенном пункте список документов может быть своим.
Обычно в него входит:
- свидетельство о рождении,
- выписка из ЕГРН на квартиру (которая продается и которая покупается взамен);
- справка о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги),
- технический план на покупаемое и продаваемое жилье,
- справка БТИ о стоимости.
Если новое жилье уже приобретено, нужно представить соответствующие документы.
- Составить и подписать заявление о даче разрешения на продажу. В данном заявлении подробно следует указать обстоятельства продажи квартиры, а также прописать характеристики помещения, в котором после сделки будет проживать несовершеннолетний.
- Сдать заявление и собранные документы в орган опеки и попечительства. Комиссия подойдет к ситуации индивидуально, чтобы выяснить, ущемляются ли в конкретном случае права ребенка.
- Выдача разрешения может занимать до одного месяца. В разрешении ведомство укажет, какие требования нужно обязательно соблюсти при продаже квартиры. Следует неукоснительно придерживаться их, иначе есть риск признания в будущем сделки недействительной.
Разрешение органа опеки нужно будет передать в Росреестр при подаче документов на регистрацию права собственности нового владельца квартиры.
Как выписать несовершеннолетнего?
- Один из родителей (усыновитель или опекун) вместе с ребенком (возрастом более 14-ти лет) должен обратиться в тот паспортный стол, который обслуживает граждан по прежнему месту жительства, для того чтобы написать заявление на выписку ребенка. Бланк заявления – документ установленной формы, его предоставляют сотрудники этого учреждения. К заявлению необходимо приложить: паспорт родителя, свидетельство о рождении или паспорт ребенка, свидетельство о праве собственности на новое жилье с указанием в нем имени ребенка, разрешение опекунского органа.
- Далее необходимо заполнить так называемый листок убытия, в котором указывается адрес новой квартиры.
- В течение недели сотрудники паспортного стола проводят проверку предоставленных данных и выдают листок убытия. С этого момента ребенок считается выписанным.
Зарегистрированный ребенок: возможные проблемы
Права на квартиру имеют только собственники – их список можно посмотреть в выписке ЕГРН. Зарегистрированные граждане имеют право проживать в квартире до момента, пока они не будут выписаны. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем, попросите продавца снять с регистрации всех до момента проведения сделки и предоставить справку по форме 9. Если продавцы обещают «выписать» ребенка сразу после приобретения ими нового жилья, запросите у них нотариально заверенное обещание (или откажитесь от рискованной покупки).
Самое важное, что вы должны узнать – использовался ли материнский капитал, и каким именно образом квартира была приобретена. При покупке жилья на маткапитал родители обязаны выделить долю в нем ребенку, однако порой это требование не выполняется. К примеру, если был привлечен ипотечный займ. Банки очень нехотя выдают ипотеку, когда среди собственников есть несовершеннолетние, поэтому просят заемщиков выделять доли уже после выплаты кредита. Иногда родители не делают этого по забывчивости, а порой – чтобы упростить процесс продажи. Однако, подобная продажа незаконна, потому что не получено согласие от органов опеки – а значит, даже по прошествии долгого времени несовершеннолетний, которого в прошлом «обделили», сможет предъявить свои права и отсудить квартиру или ее часть. Если с момента продажи пройдет несколько лет, найти продавцов и истребовать с них деньги будет весьма непросто.
Еще один риск связан с недееспособностью ребенка. Если ему больше 14 лет, и он получил согласие родителей на продажу недвижимости, он будет расписываться в документах лично. Однако, если несовершеннолетний признан недееспособным, он не имеет права ставить свою подпись. Позднее подобную сделку легко оспорить через суд.
Если не владелец, а просто зарегистрирован
После упразднения института прописки в российском законодательстве осталось два статуса регистрации – постоянная регистрация по месту жительства и временная регистрация по месту пребывания. В первом случае зарегистрированный имеет полное право пользоваться жилым помещением, причем бессрочно, а во втором – он лишь приобретает право находится в жилом помещении в течение срока временной регистрации.
Но даже наличие регистрации ребенка по месту жительства в продаваемой квартире – не такая большая проблема, как в случае владения им долей в квартире. Продать квартиру можно в разных вариантах:
- выписать всех зарегистрированных до сделки (но дети должны быть сразу зарегистрированы по другому адресу, причем вместе с родителями);
- не выписывать зарегистрированных до сделки, но прописать это обязательство в договоре купли-продажи. В этом случае продавец квартиры будет обязан выписать себя и всех остальных членов семьи, включая несовершеннолетних, на другой адрес;
- не выписывать всех зарегистрированных и не упоминать об этом в договоре. Такое может быть, например, если квартиру покупает близкий родственник и он не против, чтобы в ней был зарегистрирован ребенок прошлых владельцев.
Проще всего пойти по первому варианту – не соглашаться на сделку, пока из квартиры не выпишутся все, кто был в ней зарегистрирован (или хотя бы все несовершеннолетние). Правда, при подписании договора купли-продажи все равно придется указать адрес, где был зарегистрирован выписанный из квартиры несовершеннолетний, причем нужно чтобы он был там зарегистрирован вместе с родителями.
Если же не выписать ребенка из квартиры до подписания договора купли-продажи, процесс может затянуться. Если это условие прописано в договоре, можно обратиться в суд, который вправе принудительно снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире. Но в случае с детьми суд также будет смотреть на то, чтобы ребенка не выписывали в никуда – у него обязательно должно быть другое место жительства, и не хуже прежнего.
Так что теоретически возможен вариант, что покупатель приобретет квартиру с прописанным в ней ребенком, которого как минимум до его 18-летия не удастся выписать – если его родители не захотят или не смогут зарегистрировать его по другому адресу. Поэтому риелторы вообще не советуют заключать договор купли-продажи до того, пока из квартиры не выпишут хотя бы несовершеннолетних.
Итак, далее мы рассмотрим пошаговую продажу квартиры. Инструкция поможет не запутаться в том или ином случае. Затем мы рассмотрим пункты более подробно. Алгоритм действий при заключении сделки по жилью выглядит следующим образом:
- Подготовить жилье к продаже. Желательно сделать косметический ремонт и уборку.
- Обратиться в опеку за разрешением установленной формы.
- Подготовить пакет бумаг для дальнейшего проведения операции.
- Дать объявление и подыскать покупателей.
- Показать жилье и договориться о цене с клиентом.
- Произвести выписку зарегистрированных ранее жильцов из квартиры. Сделать это рекомендуется заранее, до сбора документов.
- Составить договор.
- Заключить соответствующее соглашение. Например, у нотариуса или в агентстве недвижимости.
- Получить деньги в оговоренные сроки и выдать покупателю расписку установленной формы.
- Составить акт приемки-передачи жилья.
- Обратиться в Росреестр для проведения перерегистрации прав собственности.
О документах для сделки
Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка мы уже изучили. Теперь стоит рассмотреть список необходимых бумаг, который потребуется для реализации поставленной задачи.
Перечень документов можно представить себе следующим образом:
- разрешение от опеки на заключение сделки;
- паспорта;
- свидетельства о рождении;
- согласие на продажу жилья (при долевой собственности) от всех хозяев имущества;
- свидетельства о браках совершеннолетних участников-продавцов;
- разрешения от супругов, если речь идет о совместно нажитом имуществе;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на квартиру (при наличии, не выдается с 2017 года);
- справка об отсутствии задолженностей;
- форма 9 (с информацией о зарегистрированных гражданах в квартире).
Желательно все перечисленные документы предоставлять вместе с их копиями. Заверять выписки нет необходимости.
Купля-продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком – это реальная, но не самая простая задача. И если не подготовить перечисленный пакет документов, справиться с поставленным вопросом никак не получится.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (или с детьми-собственниками) подразумевает заключение соответствующего договора. В случае с обращением к посредникам все просто – достаточно прийти в выбранную контору, поставить подписи на соглашениях и забрать свою копию бумаги.
Если же граждане решили действовать через нотариуса, то придется немного постараться. Следующие этапы помогут справиться с поставленной задачей:
- Подготовить ранее перечисленные документы.
- Составить текст договора. За помощью можно обратиться напрямую к нотариусу.
- Оплатить нотариальные услуги.
- Подписать соглашение установленной формы.
- Дождаться, пока уполномоченное лицо поставит свою подпись и штамп на всех копиях договора.
С этого момента сделка будет признаваться действительной. Теперь останется только передать ключи от квартиры, деньги продавцу и расписку в получении средств покупателю. Желательно последние 2 операции проводить у нотариуса.
Как государство защищает собственность детей
После покупки жилого имущества за владельцем закрепляются его имущественные права. Их нарушение незаконно, и за их сохранностью устанавливается контроль со стороны органов опеки и попечительства. В случае отчуждения купленной квартиры для сделки необходимо соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства.
Причем продавец должен представить контролирующему органу отчет, что средства, вырученные с продажи недвижимого имущества, положены в банк на имя бывшего собственника. Или же на них приобретен равноценный объект недвижимости либо жилье с улучшенными характеристиками. Подобные действия нужны лишь при отчуждении. Если же оформляется купля-продажа квартиры, разрешение от органов опеки не потребуется.
Также закон запрещает:
- безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего;
- имущественные сделки с законным представителем.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (или с детьми-собственниками) может производиться без помощи посредников. К сожалению, подобный расклад не всегда привлекает клиентов. Покупатели зачастую избегают операций по купле-продаже недвижимости без сопровождения специализированных фирм.
Чтобы продать жилье своими силами, придется вызвать доверие покупателя, а также хорошенько подготовиться к процессу. Он отнимает немало времени.
К плюсам самостоятельной продажи квартиры относят:
- отсутствие дополнительных трат;
- нет риска работы с агентствами-мошенниками.
Недостатками приема, как правило, считают:
- затраты по времени;
- недоверие со стороны клиентов;
- проблемы с заключением договора ввиду юридической безграмотности населения;
- риски сотрудничества с покупателями-мошенниками.
Именно в этом случае продажа квартиры с несовершеннолетними детьми доставляет очень много проблем. В частности, из-за серьезной бумажной волокиты, с которой знакомы далеко не все.
Итак, далее мы рассмотрим пошаговую продажу квартиры. Инструкция поможет не запутаться в том или ином случае. Затем мы рассмотрим пункты более подробно. Алгоритм действий при заключении сделки по жилью выглядит следующим образом:
- Подготовить жилье к продаже. Желательно сделать косметический ремонт и уборку.
- Обратиться в опеку за разрешением установленной формы.
- Подготовить пакет бумаг для дальнейшего проведения операции.
- Дать объявление и подыскать покупателей.
- Показать жилье и договориться о цене с клиентом.
- Произвести выписку зарегистрированных ранее жильцов из квартиры. Сделать это рекомендуется заранее, до сбора документов.
- Составить договор.
- Заключить соответствующее соглашение. Например, у нотариуса или в агентстве недвижимости.
- Получить деньги в оговоренные сроки и выдать покупателю расписку установленной формы.
- Составить акт приемки-передачи жилья.
- Обратиться в Росреестр для проведения перерегистрации прав собственности.
Вот и все. На самом деле, если заранее подготовиться, сделка будет проведена быстро и без каких-либо негативных моментов. Если граждане решили обратиться за помощью в агентство недвижимости, то основная масса работы ложится на плечи посредника. Он же, как уже было сказано, сопровождает сделку при заключении договора.